In presenza di un regolamento di condominio di natura contrattuale, è necessario il consenso unanime per la revisione o la modifica delle tabelle millesimali?

In presenza di un regolamento di condominio di natura contrattuale, è necessario il consenso unanime per la revisione o la modifica delle tabelle millesimali?

 

La fattispecie concerne l’impugnazione da parte di un condomino di una delibera assembleare, adottata con la maggioranza di cui all’art.1136 co.2 C.C., che disponeva la modifica delle tabelle millesimali annesse ad un regolamento di condominio di natura contrattuale.

La regola della unanimità per le modifiche del regolamento di condominio di natura contrattuale non è automaticamente applicabile alle ipotesi di revisione delle tabelle millesimali.

L’approvazione all’unanimità non è necessaria in quanto la natura contrattuale del regolamento condominiale non si estende alle tabelle millesimali, le cui finalità è quella di tradurre la proprietà in frazioni millesimali (Cassazione civile sez. un., 09/08/2010, n.18477).

La giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che, in tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 2 C.C. (Cassazione civile sez. II, 25/10/2018, n.27159; Cassazione civile sez. II, 10/03/2020, n.6735).

Anche se tale possibilità è conseguenza di un orientamento consolidato concretizzatosi nella recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione del 14.4.2021, n. 9839, che ha reputato sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, C.C., con riferimento sia all’atto di approvazione delle tabelle millesimali che a quello di revisione delle stesse, occorre  che l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge.

Viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, C.C., rivelando la sua natura contrattuale, necessita sempre dell'approvazione unanime dei condomini.

Nella impugnazione della delibera adottata a maggioranza, di cui alla fattispecie in esame, non è stato espressamente dedotto che le nuove tabelle derogassero al regime convenzionale di ripartizione delle spese, essendosi il ricorrente limitato ad affermare in via generica che le nuove tabelle erano errate nelle misurazioni concrete e nei presupposti di calcolo.

Per tale motivo il ricorso sul punto è stato rigettato con sentenza Cass. Civ. Sez.II 30.01.2023 n.2712, che sostanzialmente rientra nel solco dell’orientamento consolidato di cui innanzi.

La delibera che approvi una modifica o una revisione delle tabelle millesimali di un regolamento di natura contrattuale, quando incide sulla convenzione alterando il rapporto di proporzionalità dei singoli valori di proprietà, deve essere adottata all’unanimità.

                                                          Avv. Alessandro Moscatelli