Il canone di locazione può essere compensato con i danni da inutilizzabilità dell’immobile se imputabili al locatore.

Il canone di locazione può essere compensato con i danni da inutilizzabilità dell’immobile se imputabili al locatore.

Non avendo provveduto, il conduttore, al pagamento dei canoni nel corso di un rapporto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso commerciale costituito da un capannone, il locatore proponeva azione di sfratto per morosità dinanzi al Tribunale di Roma.

Stante l’opposizione del conduttore il Giudice ordinava, in via provvisoria, il rilascio del capannone e, previa trasformazione del rito da sommario in locatizio, fissava l’udienza per il prosieguo del giudizio di merito.

Il locatore chiedeva accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per mutuo consenso e condannare il resistente al pagamento dei canoni di locazione non versati, oltre al risarcimento dei danni per lite temeraria ed alle spese di lite.

Il conduttore chiedeva accertare l’esistenza, nell’immobile locato, di gravi vizi nel soffitto, causa di copiose infiltrazioni d’acqua e di gravi danni alle pareti, rideterminarsi il canone locazione a fronte delle limitate possibilità di godimento dell’immobile e delle difficoltà economiche causate dalla pandemia di Covid-19, con compensazione rispetto a quanto domandato a titolo di canoni e condanna alle spese di lite.

La mediazione sortiva esito negativo.

La materia del contendere cessava con riferimento alla domanda di risoluzione per mutuo consenso e di rilascio dell’immobile, in considerazione dell’accordo raggiunto nel verbale di rilascio sottoscritto dalle parti.

Era onere del conduttore, quindi, risultando provato il mancato pagamento dei canoni di locazione, fornire la prova della avvenuta estinzione del debito ovvero della cessazione o riduzione dei pagamenti a causa di inadempienze della locatrice.

Il Giudice escludeva che potesse accordarsi la riduzione del canone in relazione alle pur indubbie difficoltà economiche arrecate alle imprese dalle chiusure e dalle restrizioni ai movimenti delle persone decretate dalle pubbliche autorità a fronte della pandemia da covid 19, tenuto conto del fatto che la legislazione emergenziale era comunque intervenuta a sostegno delle imprese in difficolta con svariate sovvenzioni economiche esplicitando in maniera chiara quali fossero le attività cui concedere la possibilità di esenzione o di riduzione del canone (comma 6 bis all’art.3 del DL.6/2020 convertito con modificazioni dalla legge 13/2020).

Il punto interessante di questa pronuncia di merito, però, attiene alla possibilità di compensare quanto dovuto a titolo di locazione dal conduttore con i danni rinvenienti dalla inagibilità dell’immobile.

Vediamo in quali termini.

Nel corso del giudizio veniva espletata una consulenza tecnica di ufficio che accertava la parziale inutilizzabilità dell’immobile ascrivendola a responsabilità sia del locatore per la omessa attività di manutenzione straordinaria dell’immobile che del conduttore per la omessa attività di manutenzione ordinaria.

Il Giudice, in virtù del dato peritale acquisito, riteneva che i canoni di locazione in questione dovessero essere ridotti in misura proporzionale alla percentuale di ascrivibilità al locatore dell’inagibilità dei locali, accertata e quantificata dal CTU nella percentuale del 40% per la mancata manutenzione straordinaria.

La sentenza n.5037 del 28.03.2023 del Giudice della Sez.VI del Tribunale di Roma ha disposto che i canoni di locazione dovevano, quindi, essere ridotti della percentuale innanzi indicata con conseguente riduzione dell’importo dovuto dal conduttore in uno agli interessi legali.

In virtù di tale suddivisione della responsabilità, il Giudice compensava parzialmente le spese processuali e di c.t.u. (al 40%), ponendo a carico del conduttore il restante 60%.

Secondo il principio ribadito dalla giurisprudenza di merito, il canone di locazione può essere compensato con i danni da inutilizzabilità dell’immobile se imputabili a responsabilità del locatore.

Per la sommarietà del procedimento di sfratto, di fronte alla prova dell’esistenza del contratto di locazione e della persistenza della morosità, è difficile evitare l’emissione della ordinanza provvisoria di rilascio ma nel conseguente giudizio di merito si può provare l’ascrivibilità al locatore dei danni derivanti dalla parziale inutilizzabilità dell’immobile.

Trani, 29.03.2023                                         (Avv. Alessandro Moscatelli)