La domanda dell’amministratore uscente di restituzione di somme anticipate per il condominio presuppone la approvazione del bilancio da cui le stesse risultino.

La domanda dell’amministratore uscente di restituzione di somme anticipate per il condominio presuppone la approvazione del bilancio da cui le stesse risultino.

 

Accade spesso che l’amministratore uscente di un condominio si trovi ad essere creditore di somme anticipate nel corso della gestione.

Non sempre, però, le supposte anticipazioni risultano nel rendiconto consuntivo dell’ultima gestione approvato dalla assemblea.

Appaiono problematiche tutte quelle fattispecie in cui la domanda di restituzione delle presunte anticipazioni dell’amministratore sia fondata su documenti diversi dal bilancio di esercizio.

Il caso in esame concerne un amministratore che, asserendo di aver anticipato somme a causa della indisponibilità di cassa del condominio determinatasi per effetto delle morosità, quantificava il proprio credito in sede di passaggio di consegne con il nuovo amministratore.

Nel verbale di consegna l’amministratore uscente dichiarava di essere stato costretto ad effettuare anticipazioni per garantire la continuità dei servizi condominiali quantificando l’importo complessivo.

Non ricevendo alcun pagamento, proponeva ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del condominio sulla base del verbale del passaggio delle consegne sottoscritto dall’amministratore in carica.

Il condominio, quindi, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo contestando che l’amministratore uscente fosse creditore di somma alcuna.

Sosteneva, altresì, che non rientra nelle attribuzioni del nuovo amministratore il potere di disporre anche in ordine ad eventuali pagamenti senza apposita deliberazione assembleare, tramite transazione o mera ricognizione di debito, trattandosi di situazione giuridica che si riflette comunque sulla sfera patrimoniale dei singoli condomini.

Secondo la difesa del condominio, i documenti prodotti dalla controparte non erano idonei a provare la sussistenza del credito ingiunto e le spese che si assumeva essere state anticipate non sarebbero mai state oggetto di preventiva deliberazione assembleare, né di successiva ratifica.

L’amministratore uscente assumeva che il credito risultava dal libro cassa del condominio ed in parte dal conto corrente condominiale e, in tal misura, era stato richiesto al passaggio delle consegne il cui verbale, sottoscritto dal nuovo amministratore del condominio, costituiva ricognizione del debito e, quindi riconoscimento, non avendo contestato alcunchè il condominio.

La questione veniva sottoposta al Giudice del Tribunale di Roma.

Il giudice osservava preliminarmente che trattandosi di esborsi sostenuti dall’amministratore, con il proprio patrimonio, in ragione della carenza di fondi reperiti dai condomini e la cui vincolatività per il condominio, quanto al pertinente obbligo restitutorio, doveva, di regola, essere conseguenza della loro iscrizione nel conto preventivo regolarmente approvato ovvero alla loro eventuale approvazione in via di ratifica.

Il verbale di passaggio delle consegne, da cui si voleva far scaturire un riconoscimento di crediti a favore dell’amministratore uscente, non poteva costituire prova dell’esistenza di detti crediti.

Sul punto il giudice richiamava la giurisprudenza secondo cui era stato più volte ribadito che le dichiarazioni contenute nel verbale non possono assumere valenza e contenuto di ricognizione del debito (art. 1988 C.C.) nei confronti del Condominio, in ordine ad eventuali crediti dell’amministratore uscente poiché l’amministratore in carica, atteso il suo ruolo di mero mandatario dell’ente di gestione, non ha potere di disposizione del diritto controverso, che costituisce il necessario presupposto per rendere valide dichiarazioni confessorie (cfr. Cass. 25 ottobre 1980, n. 5759) potendo quindi solo l’assemblea condominiale effettuare validamente (v. Cass. 8498/12) una ricognizione di debito (che deve essere espressa e chiaramente indirizzata al creditore).

Il potere di rappresentanza ex mandato che lega l'amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 C.C., limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l'assemblea conferiscano maggiori poteri.

Nel caso di specie sarebbe stata necessaria una delibera assembleare di contenuto ricognitivo di eventuali situazioni debitorie facenti capo al condominio medesimo, come, peraltro, ribadito dalla Suprema Corte: “Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore” (Cass. Sez.II n. 8498 del 28/05/2012).

Il giudice del Tribunale di Roma aderiva al principio sancito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “in tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720 cod. civ., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.”(Cass.Sez.Sez.II n. 7498 del 30/03/2006).

L’onere probatorio dell’amministratore, tuttavia, deve coordinarsi con la particolare natura dell’incarico gestorio svolto e del soggetto mandante atteso che “l'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e dall’art. 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore”.

Dunque, l’amministratore aveva anche l’onere di precisare quali pagamenti avesse effettuato e di dimostrare l’inerenza di essi ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell’interesse del condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell’assemblea (eventualmente, mediante approvazione del conto preventivo in cui la relativa spesa figurasse), ovvero d’iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell’assemblea (eventualmente contenuta nel conto consuntivo approvato).

In mancanza di tutto quanto appena detto, non poteva sorgere diritto al rimborso atteso che non poteva essere verificato se gli importi anticipati afferissero effettivamente ad una corrispondente legittima azione gestoria.

Né il mero disavanzo, ossia un risultato di segno negativo, poteva in qualche modo costituire prova dell’anticipazione.

Il giudice riteneva necessario che l’amministratore fornisse la prova in concreto, come prevede l’art. 2697 C.C., di aver provveduto con proprie risorse al pagamento delle spese che sopravanzino le entrate.

Il Tribunale di Roma – Sezione V con sentenza n.7254 del 09.05.2023 accoglieva l’opposizione proposta dal condominio e revocava il decreto ingiuntivo condannando l’amministratore uscente al pagamento delle spese di lite.

Trani, 31.05.2023                                           Avv. Alessandro Moscatelli