L’incarico di mediatore immobiliare può essere gratuito?

L’incarico di mediatore immobiliare può essere gratuito?

             La vicenda trae origine dalla richiesta di pagamento delle provvigioni da parte di un agente immobiliare che, a tal fine, aveva convenuto in giudizio i promittenti venditori.

Questi ultimi negavano che fosse stato pattuito un compenso a loro carico per l’attività di mediazione svolta per la vendita dell’immobile, essendo stato verbalmente convenuto che avrebbe provveduto al pagamento il solo promissario acquirente.

            Il tribunale adito rigettava la domanda di pagamento poiché in corso di causa era stata espletata una prova testimoniale che aveva confermato questa pattuizione verbale. La dichiarazione testimoniale era stata resa da altro mediatore a cui gli stessi promittenti venditori si erano rivolti in precedenza sempre pattuendo la gratuità della prestazione. Il giudice era pervenuto a tale decisione in virtù del fatto che tale prassi è diffusa nell’ambito delle compravendite immobiliari.

            L’agente immobiliare era costretto ad impugnare la sentenza.

            La Corte di Appello accoglieva l’impugnazione rilevando che i promittenti venditori avevano sottoscritto il modulo contenente la proposta d'acquisto relativa all'immobile, successivamente compravenduto; nella proposta, tra l’altro, vi era l'espressa pattuizione relativa al pagamento della provvigione in favore del mediatore nella percentuale stabilita. Poiché i venditori avevano sottoscritto la proposta d'acquisto senza apporre condizioni, secondo il giudice del gravame, la clausola relativa alla corresponsione della provvigione avrebbe vincolato anche loro nella stessa misura, altrimenti neppure si sarebbe potuto ipotizzare il perfezionamento della proposta nei suoi termini essenziali.

Pertanto, in applicazione dell'art. 2722 C.C., la prova testimoniale assunta in primo grado era da considerarsi inammissibile in quanto riguardante patti contrari al contenuto del documento.

            Il diritto alla provvigione era maturato per il solo fatto della conclusione dell'affare quale conseguenza dell'intervento del mediatore e della relazione intercorsa tra le parti e a lui causalmente attribuibile, senza necessità di incarico formale (Cass. n. 25851/2014).

            I promittenti venditori impugnavano in Cassazione la sentenza della Corte di Appello di Bologna.

            Con il primo motivo i ricorrenti sostenevano che la Corte aveva violato i canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e 1363 C.C. con riferimento all'art. 2722 C.C., in quanto la proposta irrevocabile di acquisto inviata dal promissario acquirente, era stata sottoscritta ed accettata per quanto riguarda gli elementi tipici inerenti all'immobile e alle modalità di acquisto e non gli elementi che si sostanziano in obbligazioni del solo proponente quali il pagamento della provvigione.

Con il secondo motivo, deducendo la violazione degli artt. 1322 e 1755 C.C., i ricorrenti censuravano la pronuncia della Corte di Appello che non aveva ritenuto plausibile, in forza del principio dell'autonomia contrattuale, che potesse concludersi un contratto di mediazione che prevedesse la gratuità in favore di una delle parti. Evidenziavano che, nella prassi, è frequente il contratto, c.d. mediazione atipica o unilaterale, in cui il mediatore è mandatario di una sola parte ed, infine, che l'art. 1755 C.C. stabilisce solo una presunzione di onerosità della prestazione del mediatore che le parti ben possono escludere.

            La Suprema Corte ha ritenuto ammissibile il ricorso in cui è stata lamentata la violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale previsti dall'art. 1362 e segg. C.C. (Cass. n. 14355 del 2016), Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 40972 del 2021; Cass. n. 23701 del 2016).

            La proposta irrevocabile (art. 1329 C.C.) deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere e, nel caso di specie, è stata effettuata dal promissario acquirente e, quindi, impegnativa solo per quest'ultimo con riferimento agli obblighi di corrispondere il prezzo indicato nel contratto e le provvigioni al mediatore.

L'eventuale obbligo dei promittenti venditori di corrispondere la provvigione non può essere desunto dalla proposta del promissario acquirente ma rinvenuto soltanto nella legge (art. 1755 C.C.), ove non escluso in virtù di patto contrario che preveda la gratuità ex uno latere.

            Ciò, tuttavia, non consente di sostenere, come invece ha fatto la Corte d'Appello, la sussistenza di una vera e propria presunzione di onerosità dell'incarico anche per la parte venditrice.

E', invece, ammissibile la prova per testi ai fini del superamento della presunzione di onerosità del pagamento delle provvigioni; né a ciò osta l'art. 2722 C.C., posto che, rispetto all'obbligo di corrispondere la provvigione assunto nella scrittura da parte acquirente nei confronti del mediatore, parte alienante deve qualificarsi come terzo.

            La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei promittenti venditori ed ha cassato la sentenza della Corte di Appello di Bologna rinviando il giudizio ad altra sezione della stessa Corte in diversa composizione, affinché verificasse se il pagamento della provvigione tra mediatore e promittenti alienanti fosse stato escluso, e la presunzione di onerosità della mediazione prevista dall'art. 1755, comma 1, effettivamente superata.

            La Sezione II della Corte di Cassazione, con sentenza n.9694 del 12.04.2023 ha, quindi, statuito che, in tema di mediazione, le parti possono convenire che la venditrice non debba pagare alcuna provvigione al mediatore e, qualora la prima sottoscriva una proposta irrevocabile di acquisto contenente la clausola assunta dalla parte acquirente relativa al pagamento della provvigione, ben può superare la presunzione di onerosità dell'incarico a suo carico mediante testimoni, posto che rispetto a tale proposta parte alienante deve qualificarsi come terzo.

Trani, 06.07.2023                                         Avv. Alessandro Moscatelli