La mediazione su immobile soggetto a prelazione.

La mediazione su immobile soggetto a prelazione. 

Un’interessante fattispecie in materia di mediazione immobiliare è stata rinviata a nuovo ruolo con fissazione di udienza pubblica dalla Seconda Sezione della Corte di Cassazione Civile, con ordinanza n.12348 del 7 maggio 2024.

            I proprietari di un terreno agricolo conferivano incarico ad un agente immobiliare per la vendita dello stesso.

            Grazie all’attività di intermediazione dell’agente immobiliare, i proprietari sottoscrivevano un preliminare di compravendita nel quale veniva anche indicata e riconosciuta la misura della provvigione in favore del mediatore.

La promissaria acquirente accettava e sottoscriveva il preliminare che, però, veniva condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione agraria da parte della confinante e coltivatrice diretta, alla quale veniva notificata copia del contratto medesimo con l’invito a esercitare la prelazione.

La confinante esercitava il diritto di prelazione alle stesse condizioni contrattuali a lei notificate e stipulava successivamente l’atto definitivo.

            Il mediatore chiedeva alla acquirente del fondo il pagamento della provvigione sostenendo che, esercitando il diritto di prelazione, la stessa si fosse sostituita alla precedente promissaria acquirente, accettando tutte le condizioni economiche di cui al contratto preliminare, tra le quali anche quella dell’obbligo di pagare la provvigione.

            Il mediatore conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Bolzano la acquirente che si opponeva al pagamento della provvigione sostenendo che il contratto preliminare stipulato con la precedente promissaria acquirente si fosse risolto e nulla fosse dovuto all’agente immobiliare.

            Il Tribunale accoglieva la domanda del mediatore e condannava la convenuta al pagamento della provvigione, degli interessi e delle spese di lite.

            La acquirente proponeva impugnazione dinanzi alla Corte di Appello di Trento che confermava la sentenza di primo grado condannando l’appellante al pagamento delle spese processuali.

            Anche la Corte di Appello rigettava la tesi della acquirente secondo cui l’esercizio della prelazione integrava, in riferimento al contratto preliminare, una condizione risolutiva che aveva l’effetto di caducarlo e di fare venire meno anche l’obbligo di pagamento della provvigione.

Secondo la Corte, l’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’appellante, pacificamente avvenuto e incontestato tra le parti, presupponeva il subentro dell’esercente la prelazione nella posizione del promissario acquirente del contratto preliminare, con riguardo a tutte le condizioni, tra le quali quella relativa all’obbligo di pagamento del compenso del mediatore.

            L’acquirente, quindi, proponeva ricorso per Cassazione.

Alcune delle questioni sollevate, in effetti, meritano di essere approfondite.

Una prima problematica attiene alla validità ed efficacia della clausola in cui è previsto il pagamento della provvigione al mediatore nei confronti dell’acquirente che ha esercitato la prelazione agraria e, quindi, alla possibile nullità parziale del contratto preliminare per contrarietà a norme imperative. Era stata imposta all’esercente la prelazione una clausola, concernente l’obbligo di pagamento della provvigione al mediatore, che violava le disposizioni di ordine pubblico sulla prelazione e sul riscatto agrario e comportava per il titolare del diritto di prelazione l’imposizione di clausole estranee alla vendita, non avendo svolto, il mediatore alcuna attività causalmente collegabile al diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione veniva gravato di un onere economico ingiustificato che non trova riscontro nelle disposizioni sulla prelazione agraria.

Occorre verificare, altresì, se l’automatismo della prelazione agraria si può estendere alla clausola che prevede il pagamento della provvigione al mediatore poiché l’esercizio della prelazione configura un’ipotesi di acquisto ex lege, per un diritto preesistente alla stipulazione del contratto preliminare.

A causa del mancato avveramento della condizione sospensiva negativa dell’esercizio del diritto di prelazione e della conseguente risoluzione contrattuale del preliminare, è necessario anche accertare se il diritto alla provvigione in favore del mediatore può dirsi sorto e se sussiste o meno un nesso di causalità tra intervento del mediatore e stipulazione del contratto di compravendita in esito all’esercizio del diritto di prelazione.

            La questione relativa alla spettanza al mediatore della provvigione nel caso di esercizio della prelazione ex artt. 8 legge 590/1965 e 7 legge 817/1971 non è stata ancora specificamente affrontata dalla Corte, in quanto si rinvengono solo due precedenti non completamente aderenti: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1092 del 20-2-1979 (Rv. 397292-01) relativamente al diritto di riscatto del coltivatore affittuario (“… il diritto del mediatore alla provvigione, nascente da tale contratto sorge soltanto al momento in cui la condizione sospensiva negativa si avvera”) e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19226 del 28-9-2016 in tema di prelazione di immobili locati a uso diverso da quello abitativo (“in tema di prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, l'art. 38 della l. n. 392 del 1978, nel disciplinare l'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, limita l'autonomia negoziale del proprietario-venditore solo in relazione alla scelta del compratore, mentre non impone alcun limite alla determinazione del prezzo, né delle altre condizioni di vendita, quale, tra le altre, la previsione del versamento, ad opera del compratore, di un compenso in favore del mediatore incaricato alla vendita del bene”).

Per tale motivo, ritenuta la novità della questione, la sua rilevanza e complessità la sezione II della Cassazione, disponeva il rinvio della causa a nuovo ruolo per la fissazione in pubblica udienza.

                                                                                                                     Avv. Alessandro Moscatelli