Contratto di locazione a canone concordato: non rileva il pagamento del canone in misura superiore a quella determinata dagli accordi locali se sussiste una dif

Contratto di locazione a canone concordato e sfratto per morosità: non rileva il pagamento del canone in misura superiore a quella determinata dagli accordi locali se sussiste una differenza a favore del locatore.

 

L’art.2 comma 5 della legge 09.12.1978 n.431 prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione ad uso abitativo di durata non inferiore ai tre anni con la possibilità che, alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore per le ipotesi tassativamente previste dalla legge.

 Questa tipologia contrattuale, però, è subordinata alla pattuizione di un canone determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che tengano conto delle caratteristiche dell’immobile e della zona in cui è ubicato.

Nell’ambito di un rapporto locativo disciplinato dall’art.3 co.5 L. n.431/1978, poiché il conduttore era in mora nel pagamento delle mensilità del canone, il locatore proponeva azione di sfratto per morosità.

Il conduttore resisteva in giudizio proponendo opposizione. Eccepiva la esistenza di un controcredito in virtù della determinazione del canone concordato in violazione della normativa di legge applicabile e la presenza di infiltrazioni all’interno dell’appartamento chiedendo la riduzione del canone.

Il Giudice non disponeva il rilascio dell’immobile e rinviava la causa per la prosecuzione del giudizio. Veniva esperito, con esito negativo, il procedimento di mediazione obbligatoria.

Nel corso del giudizio risultava non provata la domanda relativa alle presunte infiltrazioni all’interno dell’appartamento.

Espletata la consulenza tecnica di ufficio veniva, in effetti, accertato che il conduttore nel corso del rapporto locativo aveva versato un canone di importo superiore a quello determinato in base agli accordi locali ai sensi dell’art.3 della Legge n.431/1976.

Il Giudice del Tribunale di Roma, sulla base delle risultanze peritali, operava una compensazione tra l’importo complessivo del canone dovuto in virtù degli accordi locali stipulati e quello effettivamente versato dal conduttore.

Poiché dai conteggi effettuati, risultava una differenza comunque a credito del locatore, il Giudice del Tribunale di Roma con sentenza n.3997 del 09.03.2023, accertava l’inadempimento del conduttore con conseguente risoluzione del contratto e condanna al rilascio dell’appartamento, compensando parzialmente le spese di c.t.u. e quelle processuali.

Il principio che ne deriva è che il conduttore, nei rapporti di locazione a c.d. “canone concordato”, pur avendo provveduto al pagamento del canone in misura superiore a quella prevista dagli accordi in sede locale, è considerato inadempiente se, alla data dello sfratto, persista una morosità costituita dalla differenza tra l’ammontare complessivo del canone ricalcolato con i giusti parametri rispetto a quanto effettivamente versato.

Trani, 11.03.2023                                         Avv. Alessandro Moscatelli