IL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE IN 10 PUNTI

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE IN 10 PUNTI

Conoscere le regole del rapporto locativo ad uso diverso da quello abitativo è essenziale per chi intende fare impresa ed utilizzare un locale per l’esercizio dell’attività. La locazione di un locale in cui attuare un progetto di lavoro comporta alcune regole che occorre conoscere per non incorrere in spiacevoli inconvenienti. Prima di sottoscrivere un contratto di locazione è bene conoscere almeno i seguenti elementi fondamentali:

1)  il contratto di locazione è un accordo per iscritto con ui il proprietario di un bene immobile (locatore) concede l’uso di un bene mobile o immobile ad altro soggetto (conduttore) mediante pagamento di un corrispettivo (canone);

2) la locazione commerciale concerne un immobile che dovrà essere usato dal conduttore per svolgere un’attività commerciale, industriale, artigianale, professionale o turistica ed ha regole diverse dalla locazione abitativa;

3) la durata minima della locazione commerciale è di sei anni; è, invece, di nove anni se l’immobile viene adibito ad attività alberghiera o teatrale;

4) la durata minima è inderogabile ed ogni patto contrario è nullo; se le parti prevedono nel contratto una durata inferiore a quella prevista dalla legge, la clausola viene automaticamente sostituita dalla norma;

5) si può derogare alla durata minima della locazione commerciale solo se l’attività commerciale un’intrinseca natura transitoria (esempio, un’esposizione o una fiera).

6) è previsto il recesso del conduttore dal contratto di locazione commerciale: la legge prevede che le parti possano attribuire al conduttore la possibilità di recedere in qualsiasi momento dalla locazione, con un preavviso di almeno sei mesi precedenti alla data di efficacia del recesso (in tal caso non vi è obbligo di indicare i motivi) oppure, in mancanza di tale clausola, il conduttore potrà recedere, sempre nel rispetto del preavviso di almeno sei mesi, solo se sussistano dei gravi motivi. Il conduttore può anche lasciare l’immobile prima della durata del preavviso ma è tenuto comunque al pagamento del canone per l’intero periodo dei sei mesi.

7) i gravi motivi di recesso dalla locazione commerciale attengono a fatti, estranei alla volontà del conduttore, non prevedibili al momento della stipula del contratto e sopravvenuti, che rendono oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto (a titolo esemplificativo, andamento del contesto economico contrario all’attività di impresa; contesto economico favorevole ma esigenza di ampliamento della struttura aziendale);

8) il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal contratto, neanche se ricorrono gravi motivi. L’inserimento di una clausola del genere sarebbe nulla;

9) diniego di rinnovo del contratto alla scadenza, ossia, dopo i primi sei o nove anni di locazione commerciale, in base all’attività svolta;

10) per evitare il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza deve ricorrere uno dei motivi tassativamente indicati dalla legge: tali motivi attengono alla necessità, in generale, di un utilizzo del bene da parte del proprietario, per sé o per i propri familiari, oppure alla decisione di dare vita ad un’attività in proprio. In tal caso il proprietario deve comunicare il diniego del rinnovo al conduttore almeno 12 mesi prima (che salgono a 18 mesi se l’immobile è adibito ad attività alberghiera). La comunicazione deve indicare, a pena di nullità, uno dei motivi indicati dalla legge che legittimano il diniego del rinnovo della locazione commerciale.

La disciplina del contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione: artt. 7-11 (in quanto richiamati dall’art. 41) e negli 27-42 della legge 392/1978.

Per i contratti di locazione commerciale per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000,00 è facoltà derogare alle norme suindicate.