Ingiunzione di pagamento del condominio per la quota dei lavori straordinari al fabbricato condominiale ed eccezione di inadempimento ex art.1460 C.C. del singo

Ingiunzione di pagamento del condominio per la quota dei lavori straordinari al fabbricato condominiale ed eccezione di inadempimento ex art.1460 C.C. del singolo condomino.

In un condominio venivano eseguiti i lavori di straordinaria manutenzione del fabbricato previa approvazione dell’assemblea sia in sede di preventivo che in sede di consuntivo.

Poiché un condomino non pagava la quota a suo carico, l’amministratore del condominio depositava ricorso per decreto ingiuntivo dinanzi al Giudice di Pace.

Il condòmino proponeva opposizione al decreto ingiuntivo assumendo che la quota non era da lui dovuta in quanto i lavori non erano stati completati sulla parte della facciata insistente nel cortile di sua proprietà esclusiva.

Il Giudice di Pace adito rigettava l’opposizione proposta dal condòmino che, quindi, ricorreva in appello dinanzi al Tribunale.

Anche il Giudice del Tribunale, confermando la sentenza di primo grado, rigettava l’opposizione sul presupposto che le contestazioni relative al pagamento della quota non erano state oggetto di impugnazione delle delibere di approvazione sia del preventivo che del consuntivo dei lavori straordinari ed, inoltre, reputava non fondata l’eccezione di inadempimento ex art.1460 C.C. formulata nei confronti del condominio per l’asserito mancato completamento delle opere.

Il condòmino, quindi, impugnava la sentenza del Tribunale proponendo ricorso per Cassazione.

Il ricorrente affermava che l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 C.C. ben poteva essere sollevata dal singolo condòmino in relazione ad un contratto di appalto in cui committente era il condominio e tale eccezione valeva per un contratto stipulato dal condominio finalizzato alla esecuzione di opere sulle parti comuni la cui spesa veniva ripartita pro quota secondo i criteri di cui all’art.1123 comma 2 C.C..

La Corte di legittimità ha espresso due principi di diritto.

In primo luogo, premetteva che, alla stregua dei principi enunciati dalla sentenza Cass. Sez. Unite, 14/04/2021, n. 9839, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, C.C., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione; risultava, quindi, inammissibile l'eccezione con la quale l'opponente, come nel caso in esame, deduceva di non essere tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.

In secondo luogo, risultava altrettanto consolidato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l'obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall'altro, restano del tutto indipendenti, il primo fondando sulle norme che regolano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni (artt. 1118 e 1123 ss. C.C.), le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condominio (Cass. Sez. 2, 20/04/2021, n. 10371; Cass. Sez. 2, 29/01/2013, n. 2049).

Ne consegue che il singolo condomino non poteva essere titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo alla corretta esecuzione dei lavori di manutenzione del fabbricato che il condominio avesse affidato ad un appaltatore (Cass. Sez. VI, 05/07/2017, n. 16608).

La Cassazione Civile Sez.II con ordinanza del 17.02.2023 n.5110 ha così rigettato il ricorso condannando il singolo condomino al pagamento delle spese processuali e delle sanzioni di legge.

Trani, 20.02.2023                                              (Avv. Alessandro Moscatelli)