Risoluzione del contratto di compravendita immobiliare e compenso nel caso di mediazione atipica.

Risoluzione del contratto di compravendita immobiliare e compenso nel caso di mediazione atipica.

In un contratto preliminare di compravendita immobiliare veniva prevista espressamente una clausola che subordinava la stipula del definitivo ed il versamento del saldo del corrispettivo alla concessione di un mutuo fondiario a richiedersi entro un termine appositamente stabilito dal promissario acquirente.

Quest’ultimo versava la caparra confirmatoria in favore del promittente venditore e la provvigione in favore della agenzia di mediazione immobiliare intervenuta.

Il promissario acquirente non riusciva ad accedere al mutuo fondiario nel termine stabilito e, quindi, chiedeva che fosse dichiarata l’inefficacia e/o la risoluzione del contratto preliminare di compravendita con conseguente restituzione della caparra e del compenso versato al mediatore.

A seguito del rifiuto opposto dal promittente venditore e dalla agenzia immobiliare, il promissario acquirente proponeva azione giudiziaria ex art.702 bis c.p.c. dinanzi al Tribunale di Catanzaro.

Il promittente venditore e l’agenzia immobiliare si costituivano in giudizio eccependo che, in mancanza di comunicazioni, era stato l’acquirente ad essere inadempiente non avendo attivato la richiesta del mutuo nei termini stabiliti ragion per cui la caparra confirmatoria era da intendersi in favore della parte venditrice e la provvigione dovuta al mediatore.

Il Tribunale, rilevato che risultava documentalmente provato che la pratica del mutuo era stata inoltrata successivamente al termine indicato nel preliminare di compravendita, dichiarava la risoluzione del contratto e rigettava la domanda proposta dal promissario acquirente ritenendo che sia il promittente venditore che l’agenzia immobiliare avessero legittimamente diritto a trattenere le somme versate.

Il promissario acquirente proponeva impugnazione dinanzi alla Corte di Appello di Catanzaro.

Indipendentemente dalle questioni sollevate in rito e ritenute comunque infondate, il giudice del gravame, riesaminando il merito della controversia, ha accertato e confermato la natura del termine essenziale previsto nel preliminare di compravendita e la tardività della richiesta di mutuo ritenendo legittima la trattenuta della caparra confirmatoria da parte del promittente venditore.

La Corte di merito, però, ha approfondito anche il motivo di censura concernente il diritto del compenso del mediatore.

L’incarico in favore dell’agenzia immobiliare risultava sottoscritto dal solo promittente venditore prevedendo espressamente il pagamento del compenso solo a carico di quest’ultimo.

Per tale motivo, il giudice di secondo grado è dovuto intervenire per verificare se al promissario acquirente dovesse essere restituita o meno la somma versata a titolo di compenso del mediatore.

Per quanto risultante dagli atti, il rapporto intercorso tra il promittente venditore e l’agente immobiliare andava giuridicamente inquadrato come mediazione atipica.

La Corte di Appello ha fatto proprio il ragionamento delle Sezioni Unite della Cassazione nella sentenza n. 19161 del 2 agosto 2017, in virtù del quale “…è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni, e proprio per il suo estrinsecarsi in attività di intermediazione, rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dalla L. n. 39 del 1989, articolo 2, comma 4, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione per il caso in cui oggetto dell'affare siano beni immobili o aziende”.

Secondo la Corte di legittimità, quindi, la mediazione tipica, disciplinata dagli artt. 1754 e seguenti c.c., è soltanto quella svolta dal mediatore in modo autonomo, senza essere legato alle parti da alcun vincolo di mandato o di altro tipo, e non costituisce un negozio giuridico, ma un’attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione.

Ed invece, il conferimento ad un mediatore professionale dell’incarico di reperire un acquirente od un venditore di un immobile dà vita ad un contratto di mandato e non di mediazione, essendo quest’ultima incompatibile con qualsiasi vincolo tra il mediatore e le parti.

A fronte di dette prestazioni il diritto al corrispettivo non sorge ex articolo 1755 Codice Civile, “nei confronti di ciascuna delle parti” e per il solo effetto dell’intervento del mediatore, ma rimane “a carico del solo mandante, per quanto previsto agli artt.1709 e 1720 C.C., rispetto al quale è contrattualmente vincolato, nell'espletamento dell'incarico e delle connesse prestazioni”.

Nella fattispecie in esame, quindi, la Corte di Appello di Catanzaro, con sentenza n.303 del 10.03.2023, ritenendo prospettarsi l’ipotesi della c.d. mediazione atipica e unilaterale come sopra individuata, anche a prescindere dalla intervenuta risoluzione del contratto per questioni tra le parti venditrici ed acquirente, rispetto alle quali l’intermediario era parte estranea, ha ritenuto che ad esso andasse riconosciuto il diritto di ricevere la provvigione solamente da una delle parti (nel caso di specie dal venditore), trattandosi in tale ipotesi, di una mediazione atipica, non rientrante nella disciplina di cui agli articoli 1754 e ss. C.C. ma in quella del contratto di mandato ex articoli 1703 e ss. C.C..

La Corte, dunque, ha accolto l’appello nei limiti indicati riformando parzialmente l’ordinanza emessa in primo grado ed ha ritenuto soddisfatto il mediatore per le somme percepite dalla parte promittente venditrice che aveva conferito l’incarico mentre lo ha condannato a restituire al promissario acquirente le somme versate a titolo di compenso ed a pagare le spese processuali.

Trani, 15.03.2023                                                 (Avv. Alessandro Moscatelli)