L’agente immobiliare che agisce per il pagamento della provvigione è tenuto a dimostrare la iscrizione nell’albo professionale dei mediatori, anche se non vi è

L’agente immobiliare che agisce per il pagamento della provvigione è tenuto a dimostrare la iscrizione nell’albo professionale dei mediatori, anche se non vi è contestazione da parte del cliente.

 

In una controversia giudiziaria un agente immobiliare aveva convenuto in giudizio il cliente per il pagamento delle provvigioni maturate a seguito di una mediazione prestata in una compravendita.

Per l’intero giudizio le difese delle parti si erano concentrate sulle modalità di esecuzione della prestazione del mediatore e sulla dimostrazione della mancata conclusione dell’affare per responsabilità della parte acquirente.

In particolare, l’agente immobiliare rivendicava il diritto alla provvigione eccependo che l’affare non si era concluso per non avere, il potenziale acquirente, dato seguito alla proposta d’acquisto sottoscritta che era stata già accettata dal venditore.

Ciò che rileva e si vuole evidenziare, a prescindere dalle concrete modalità di svolgimento e conclusione dell’affare ai fini della maturazione della provvigione in capo al mediatore, è la rilevanza che può assumere in giudizio la mancata iscrizione all’albo professionale tenuto dalla Camera di Commercio.

Nel giudizio dinanzi al Tribunale si rivelava vincente la difesa dedotta solo in sede di precisazione delle conclusioni, in cui il cliente eccepiva il difetto di iscrizione dell’attore all’albo professionale dei mediatori tenuto dalla Camera di Commercio, come requisito del diritto alla provvigione.

Il processo di primo grado si concludeva con una sentenza di rigetto, a causa della mancanza di prova della iscrizione dell’attore nel ruolo dei mediatori, pur accertando, il tribunale, che comunque l’affare non si era concluso, senza che ciò fosse addebitabile al convenuto.

L’agente immobiliare proponeva appello depositando una registrazione camerale relativa alla sua attività di mediatore ed eccepiva che tale iscrizione era stata contestata tardivamente, censurando in ogni caso che l’accettazione della proposta di acquisto fosse stata ritenuta tardiva.

La Corte di Appello, pertanto, riformava integralmente la sentenza di primo grado, accogliendo la domanda dell’agente immobiliare.

Il cliente, quindi, ricorreva per Cassazione per avere la Corte di appello ritenuto inammissibile, in quanto tardivamente proposta nella comparsa conclusionale in primo grado, l’eccezione di mancata prova dell’iscrizione del mediatore nel relativo albo professionale, con violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 167 c.p.c., 1755 C.Cc. e 6 legge 39/89.

E’ interessante la pronuncia della Suprema Corte che ha sancito la rilevabilità di ufficio della mancata iscrizione del mediatore all’Albo Professionale presso la Camera di Commercio con tutte le conseguenze che ne derivano.

L’obbligo legislativo (legge 39/1989) di iscrizione del mediatore nei ruoli tenuti presso le camere di commercio discende da norma imperativa, non derogabile dalla volontà delle parti ed il contratto di mediazione stipulato in assenza di tale requisito è affetto da nullità che, in quanto tale, sul piano processuale, è rilevabile d’ufficio da parte del giudice (così, Cass. 17478/2020 secondo cui l'eccezione di nullità del contratto di mediazione per difetto di iscrizione è eccezione in senso lato, quindi, non soggetta al divieto di ius novorum in appello ex art. 345 c.p.c.).

Ciò è confermato dall’ art. 8 l. 39/1989, che assoggetta a pesante sanzione amministrativa chi eserciti attività di mediazione senza essere iscritto nel relativo ruolo, dall'art. 6, co. 1 l. 39/1989, ove si dispone che abbiano «diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli».

Nulla è mutato dopo il d.lgs. 59/2010, relativo ai servizi nel mercato interno che, nel sopprimere il ruolo dei mediatori, all'art. 73 d.lgs. cit. non ha infatti abrogato la l. 39/1989 prevedendo che i richiami al ruolo dei mediatori contenuti nella l. 39/1989 si intendano riferiti alle iscrizioni nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA); in questo senso anche la giurisprudenza di legittimità (Cass. 3862/2015, 16147/2010).

Sotto il profilo squisitamente processuale, ciò comporta che, rispetto al diritto alla provvigione, l’iscrizione del mediatore nei registri tenuti presso le camere di commercio è fatto costitutivo rilevabile d’ufficio e implica anche che, in punto di prova, trattandosi di norma imperativa, non possa operare il principio di non contestazione ex art. 115, co. 1, ultima parte c.p.c.

Pertanto, da un lato, è onere del mediatore, ove proponga domanda di pagamento della provvigione, provare l’iscrizione presso la camera di commercio. Dall'altro lato, il difetto di prova di tale requisito è fonte di nullità del contratto di mediazione, rilevabile d’ufficio anche in appello, pure in assenza di contestazione ad opera della controparte.

In altri termini, poiché non opera il principio di non contestazione con riferimento all’iscrizione del mediatore nel relativo albo professionale, l’eccezione di difetto di prova di tale requisito, pur proposta per la prima volta nella comparsa conclusionale in primo grado, anche solo quale sollecitazione a verificare d’ufficio la sussistenza del requisito, va esaminata.

            La Cass.Civ. Sez.II 09.02.2023 n.4019, in relazione all’accoglimento del motivo di ricorso ha enunciato i seguenti principi di diritto: «Discendendo l’obbligo di iscrizione del mediatore nei ruoli tenuti presso le camere di commercio da norma imperativa, rispetto a tale requisito non opera il principio di non contestazione. Il contratto di mediazione stipulato in assenza di tale requisito è affetto da nullità rilevabile d’ufficio da parte del giudice e quindi non soggetta al divieto di ius novorum in appello».

            Ciò vuol dire che l’agente immobiliare che agisce per il pagamento della provvigione, è tenuto a dimostrare la iscrizione nel ruolo dell’albo dei mediatori, anche se non vi è contestazione da parte del cliente, poiché tale difetto di prova è sempre rilevabile d’ufficio, anche in appello.

Trani, 13.02.2023                                                                       (Avv. Alessandro Moscatelli)