Il mediatore non ha diritto al compenso se viene accertata la nullità del preliminare di compravendita.

Il mediatore non ha diritto al compenso se viene accertata la nullità del preliminare di compravendita.

            L’art.2 del decreto legislativo 20.06.2005 n.122 prevede, relativamente ai contratti di trasferimento di immobili da costruire, l’obbligo del costruttore, a pena di nullità che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore riscuote.

            In una fattispecie, si è verificata la classica ipotesi dell’agente immobiliare che ha messo in relazione un costruttore con un potenziale acquirente.

            Con l’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto veniva concluso un contratto preliminare di vendita a seguito del quale il costruttore rilasciava la fideiussione ai sensi dell’art.2 del D.Lgs. n.122/2005.

            L’agente immobiliare, quindi, chiedeva il pagamento della provvigione spettante per l’avvenuta conclusione dell’affare che non veniva corrisposta dall’acquirente. Per tale motivo il mediatore proponeva ricorso per decreto ingiuntivo dinanzi al Tribunale di Padova.

            L’acquirente proponeva opposizione al decreto ingiuntivo eccependo che la provvigione non spettasse al mediatore in considerazione della nullità del contratto di vendita atteso che la polizza fideiussoria era stata rilasciata da un soggetto non abilitato e senza la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale né erano state previste le co-garanzie da parte dell’impresa costruttrice.

            Il Giudice del Tribunale di Padova accoglieva l’opposizione e revocava, pertanto, il decreto ingiuntivo opposto, nulla spettando al mediatore, condannato anche alla rifusione delle spese di lite.

            Quest’ultimo proponeva impugnazione dinanzi alla Corte di Appello di Venezia che confermava la nullità della polizza fideiussoria.

            Le ragioni inficianti la validità della fideiussione risiedevano essenzialmente nella inidoneità dei soggetti che la avevano rilasciata, non rientranti tra quelli previsti dall’art. 3, comma 1, del D.Lgs. n.122/2005 (banche o imprese esercenti le assicurazioni).

            E’ interessante, però, il principio che viene stabilito dalla Corte di Appello di Venezia nella sentenza n.337 resa il 13.02.2023 sostanzialmente affermando che la nullità della fideiussione, in virtù del collegamento negoziale con il contratto preliminare di compravendita, comporta anche la nullità di quest’ultimo con conseguente venir meno del diritto del mediatore a percepire la provvigione.

            Secondo la Corte, nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 C.C. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso.

E’ stata richiamata dalla Corte di merito anche la giurisprudenza di legittimità che stabilisce che “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'articoli 2932 del Cc, per la risoluzione ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Ciò che inibisce la percezione della provvigione, a fronte della stipulazione del contratto - anche se meramente prodromico alla futura stipulazione del definitivo - è la invalidità assoluta dell'affare” (Cassazione civile sez. II, 22/06/2022, n.20132).

Colpendo la sanzione della nullità proprio l’atto negoziale stipulato dal costruttore e dall’acquirente, anche il contratto concluso dal promissario acquirente con il mediatore risulta irrimediabilmente nullo.

Escluso il diritto al compenso per l’attività di mediazione, l’appello proposto dall’agente immobiliare veniva rigettato con condanna di quest’ultimo al pagamento delle spese di lite anche del secondo grado di giudizio.

E’ opportuno, quindi, che il mediatore, per salvaguardare il diritto a percepire il compenso nei trasferimenti di immobili da costruire, vigili anche sulla conclusione del contratto preliminare di compravendita.

Trani, 17.02.2023                                         (Avv. Alessandro Moscatelli)