Provvigione del mediatore in caso di nullità del preliminare di compravendita.

Provvigione del mediatore in caso di nullità del preliminare di compravendita.

Veniva stipulato un contratto preliminare di compravendita dopo che il promittente venditore aveva accettato la proposta di acquisto del promissario acquirente in relazione all’attività svolta dall’agente immobiliare riguardo ad un compendio immobiliare.

Il promissario acquirente, però, recatosi dal notaio per la stipula dell’atto definitivo di trasferimento, apprendeva che l’immobile non poteva essere alienato se non ad un imprenditore agricolo, in presenza di determinati presupposti e requisiti di legge.

La stipula non poteva, quindi, aver luogo ed il potenziale acquirente eccepiva trattarsi di vendita di “aliud pro alio” con grave inadempimento del venditore.

Successivamente l’immobile veniva ceduto ad altro soggetto avente i requisiti di legge.

Il mediatore chiedeva il pagamento della provvigione per l’attività comunque prestata convenendo in giudizio il promittente venditore.

Il Giudice adito accertava che il conferimento dell’incarico di mediazione era stato provato così come l’ammontare della provvigione pattuita ed, astrattamente, si era regolarmente configurata l’ipotesi tipica della mediazione per il conseguenziale diritto al compenso del mediatore, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità richiamata (Cass. Sez.II, 19.11.2019 n.30083; Cass 16.01.2018 n. 869; Cass. 9.12.2014 n. 25851 Cass. 20.12.2005, n. 28231).

Ciononostante, il Giudice riteneva non sussistere i presupposti per l’accoglimento della domanda stante la nullità sia del contratto definitivo che le parti si erano obbligate a concludere sia dello stesso contratto preliminare per illeceità della causa ex artt. 1343 e 1418 C.C..

Il Giudice rilevava la questione della nullità dell’atto di alienazione dell’immobile che lo stesso mediatore aveva dedotto nell’atto introduttivo allegando la documentazione della normativa violata, pur configurando ulteriormente l’inadempimento del promittente venditore.

Infatti, era stata acquisita in giudizio una consulenza notarile appositamente eseguita, in virtù della quale era emersa la destinazione agricola del bene immobile che non poteva essere modificata dalle parti, come attestato anche dalla documentazione amministrativa del Comune.

Nella contumacia del promittente venditore, il Giudice accertava la nullità del contratto definitivo che non poteva essere priva di conseguenze in punto di diritto rispetto al preliminare stipulato.

Sul piano logico-giuridico, non era meritevole di tutela, per l’ordinamento, un accordo negoziale attraverso cui le parti avessero assunto l’obbligazione di concludere un contratto contra legem; in altri termini, lo stesso preliminare si caratterizzava per causa illecita, risultando quindi integrata fattispecie di nullità dello stesso ex artt. 1418 e 1343 C.C..

Il Giudice del Tribunale di Pavia, quindi, premessa la nullità sia del contratto preliminare sia del definitivo che doveva essere stipulato, come correttamente precisato recentemente in sede giurisprudenziale, “ciò che inibisce la percezione della provvigione, a fronte della stipulazione del contratto, anche se meramente prodromico alla futura stipulazione del definitivo, è l'invalidità assoluta dell'affare. Invece, l'apposizione di una condizione sospensiva subordina il diritto alla provvigione alla verificazione dell'evento dedotto in condizione, ai sensi dell'art. 1757 c.c., comma 1” (Cass. 22.06.2022 n.20132).

In altri termini, in ossequio alla giurisprudenza evidenziata, l’illeceità del negozio definitivo, rectius l”invalidità assoluta dell’affare”, è condizione preclusiva del riconoscimento della provvigione a beneficio del mediatore.

Nella sentenza, veniva approfondita ulteriormente la vicenda in punto di diligenza del mediatore.

Si rilevava che, laddove sussistesse un vizio sul piano urbanistico, la giurisprudenza aveva sottolineato che “la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6685 del 07/03/2019), qual è il preliminare di vendita.”(in termini, con giurisprudenza citata la stessa Cass 20132/2022; analogamente Cass. 05.03.2021, n.6191).

Anche se, almeno in ragione di un orientamento estensivo, potrebbe sussistere comunque il diritto alla provvigione del mediatore pur in presenza di irregolarità urbanistiche ed edilizie, in senso contrario, si evidenziava ulteriore e restrittivo indirizzo che impone obblighi di informazione a carico dell’agente, laddove questi vizi avrebbero potuto essere scoperti con la dovuta diligenza da parte del mediatore stesso (Cass. 16.01.2020 n. 784; sulla necessità di specifico incarico per la verifica della regolarità urbanistica Cass., 6.3.2018, n.5153)

Nel caso di specie, non veniva in rilievo una mera irregolarità urbanistica comunque sanabile ma, complessivamente, una significativa illegittimità dell’intera operazione negoziale latu sensu intesa, sotto il profilo causale, con riferimento ai soggetti coinvolti; in altri termini, l’illeceità riguardava non tanto la res oggetto di negozio ma, più specificatamente, proprio il rapporto contrattuale ex se considerato sotto il profilo soggettivo (persona priva dei requisiti necessari per la stipula, in quanto non titolare della qualifica di imprenditore agricolo).

In ragione di quanto esposto, l’illeceità travolgeva l’intera causa negotii e quindi non era logicamente né giuridicamente predicabile in capo ai contraenti del preliminare alcun vincolo giuridico sul piano obbligatorio ai fini della stipula del contratto definitivo, stante il carattere contra legem dell’intera operazione commerciale, pervadendo quindi l’illeceità anche la fase del contratto preliminare.

L’inidoneità del contratto preliminare a costituire idonea fonte di obbligazione determinava il rigetto della domanda di provvigione nei confronti della convenuta in quanto non risultava concluso alcun “affare “ meritevole di tutela; in altri termini era integrata la fattispecie di “invalidità assoluta dell’affare”, come enucleata dalla giurisprudenza, preclusiva, sul piano oggettivo, del riconoscimento alla provvigione per il mediatore.

La violazione normativa evidenziata risultava essere caratterizzata da particolare gravità e l’agente immobiliare ben avrebbe potuto e dovuto avvedersi della stessa adottando la diligenza media richiesta per la qualifica professionale rivestita e l’attività prestata.

Per i motivi indicati, quindi, il giudice del Tribunale di Pavia con sentenza n.441 del 31.03.2023, rigettava la domanda di pagamento della provvigione proposta dal mediatore.

Trani, 03.03.2023                                         (Avv. Alessandro Moscatelli)