Uno sfratto per morosità può trasformarsi in un’azione di rilascio per occupazione sine titulo, in caso di mutamento del rito.

Uno sfratto per morosità può trasformarsi in un’azione di rilascio per occupazione sine titulo, in caso di mutamento del rito.

Il proprietario di un appartamento, sussistendo la morosità nel pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, proponeva azione di sfratto per morosità dinanzi al Giudice del Tribunale di Roma.

Il contratto di locazione era stato regolarmente registrato.

Il conduttore si opponeva costituendosi in giudizio ed eccepiva la assenza di un contratto di locazione in essere tra le parti in quanto lo stesso sarebbe stato risolto in virtù di una comunicazione di disdetta inviata dal locatore; inoltre, sollevava una eccezione di inadempimento ex art.1460 C.C. contestando al locatore la assoluta mancanza di conservazione, manutenzione e pulizia dell’appartamento che avrebbe dovuto comportare una riduzione del canone locativo.

Il Giudice del Tribunale di Roma, stante l’opposizione, non convalidava lo sfratto né emanava l’ordinanza provvisoria di rilascio disponendo il mutamento del rito al fine di approfondire il merito della controversia in sede di cognizione ordinaria previo esperito della mediazione obbligatoria.

Esperito con esito negativo procedimento di mediazione, nella memoria integrativa disposta dal Giudice l’attore, oltre a reiterare le domande di risoluzione contrattuale e condanna della resistente al rilascio dell’unità immobiliare e al pagamento di somme per canoni di locazione e oneri accessori, formulava, in subordine, domanda di condanna al rilascio dello stesso immobile in quanto occupato sine titulo e al pagamento della relativa indennità in ciò reiterando una domanda – quanto al rilascio del bene - già presente nell’atto di intimazione introduttivo del giudizio.

La resistente insisteva nelle difese già spiegate nella fase sommaria.

Il Giudice del Tribunale di Roma riteneva pacifico che, proprio a causa della comunicazione di disdetta del contratto per la scadenza prevista, successivamente a tale data alcun contratto di locazione vigente intercorresse tra le parti e che, per converso, l’occupazione dell’immobile fosse senza titolo.

Per tale motivo la domanda di risoluzione contrattuale per morosità e la conseguente domanda di pagamento dei canoni venivano rigettate.

Il Giudice del Tribunale di Roma con sentenza n.6470 del 23.04.2023, invece, riteneva potessero trovare accoglimento la domanda diretta ad ottenere la condanna al rilascio del bene e quella svolta, in via subordinata, di condanna al pagamento dell’indennità per occupazione sine titulo.

Il Tribunale ha accolto la domanda di rilascio del bene formulata in via principale dall’attrice disponendo quindi un termine per il rilascio dell’immobile, valutate le condizioni e le ragioni delle parti ex art.56 comma 1 della legge n.392/1978.

            E’ stata accolta anche la domanda del locatore di pagamento dell’indennità per occupazione sine titulo della medesima unità immobiliare per il periodo in cui questa è stata accertata nel giudizio alla luce di quanto dedotto nelle memorie integrative ex art. 426 c.p.c. che costituiscono l’ultima barriera preclusiva delineante il thema decidendum del presente giudizio.

            Su quest’ultima domanda il Tribunale ha provveduto, in quanto anch’essa procedibile atteso che la giurisprudenza di legittimità ha espressamente affermato che “ove il giudice d'appello ritenga che l'azione esercitata in primo grado sia stata esercitata erroneamente con le forme del procedimento per convalida di sfratto per morosità, in quanto la domanda prospettava un'azione di rilascio per occupazione senza titolo e non un'azione di risoluzione per inadempimento di una locazione, non può per ciò solo, cioè per l'erronea attivazione del procedimento speciale, rigettare la domanda qualificata come occupazione senza titolo, ma deve deciderla esaminando se ne ricorrano i presupposti giustificativi e, quindi, valutare se l'occupazione senza titolo sussista oppure no” (Cassazione Civile, Sezione Sesta, sentenza n. 22531 del 2014).

Il Giudice ha ritenuto che, una volta mutato il rito e ricondotto il procedimento a una fase di merito a cognizione piena, alcuna lesione del diritto e delle prerogative di difesa della parte convenuta, così come del rispetto del principio del contraddittorio, potesse essere riscontrata.

La convenuta è stata anche condannata alla corresponsione della indennità di occupazione per il periodo dedotto dal locatore avendo detenuto l’immobile senza contratto ed al pagamento delle spese processuali.

In pratica, nel caso di specie, il locatore che ha agito con un’azione di sfratto per morosità, avente ad oggetto una domanda di rilascio per inadempimento contrattuale determinato dalla morosità nel pagamento dei canoni di locazione, ha ottenuto il rilascio per occupazione sine titulo da parte del detentore con pagamento di una indennità.

Il principio che ne deriva, con il supporto della giurisprudenza di legittimità, è che il locatore, pur avendo intrapreso uno sfratto per morosità, fino al momento preclusivo costituito dalle memorie ex art.426 c.p.c., a depositarsi a seguito della trasformazione del rito da sommario a cognizione piena, può integrare la domanda e proporne altra in via sussidiaria.

Trani, 26.04.2023                                         (Avv. Alessandro Moscatelli)