In caso di inadempimento il promittente venditore è tenuto a versare il doppio della caparra confirmatoria irriducibile dal magistrato.

In caso di inadempimento il promittente venditore è tenuto a versare il doppio della caparra confirmatoria irriducibile dal magistrato.

 

Un soggetto stipulava un contratto preliminare di compravendita con una società immobiliare per l’acquisto di un appartamento in costruzione pattuendo il corrispettivo e versando un importo a titolo di caparra confirmatoria con obbligo a pagare il saldo alla stipula dell’atto definitivo.

Poiché trattavasi di immobile in costruzione, una volta ultimato, il promissario acquirente veniva immesso nel possesso ma, prima di procedere alla stipula dell’atto definitivo di trasferimento, veniva a conoscenza che sull’appartamento risultava iscritta un’ipoteca contro la società promittente venditrice a garanzia di un mutuo bancario nonché la trascrizione di un sequestro intrapreso dalla banca mutuante.

Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. il promissario acquirente adiva il Tribunale chiedendo accertarsi l’inadempimento della società promittente venditrice e la conseguente risoluzione del contratto di compravendita con condanna al pagamento del doppio dell’importo versato a titolo di caparra confirmatoria ex art.1385 C.C..

Il tribunale adito, pur accertando l’inadempimento della promittente venditrice e dichiarando la risoluzione del contratto, condannava la stessa non alla restituzione del doppio dell’importo della caparra confirmatoria bensì ad una cifra inferiore, operando una riduzione ai sensi dell’art.1384 C.C. per eccessività della somma pretesa dall’attore, in considerazione del fatto che lo stesso occupava e utilizzava l’immobile da circa in decennio.

            Il promissario acquirente proponeva impugnazione avverso la sentenza emesso dal Tribunale di Taranto eccependo la violazione di legge in cui era incorso il giudice di primo grado che, applicando l’art.1384 C.C., aveva ridotto l’importo del doppio della caparra confirmatoria.

            La Corte rilevava che l’art.1384 c.c. riconosce al giudice il potere di riduzione della penale stabilita dalle parti in caso di inadempimento ma tale potere non può essere esercitato per la caparra confirmatoria “sia a cagione del carattere eccezionale della norma in questione, che ne preclude l'applicazione analogica, sia per le differenze strutturali intercorrenti tra i due istituti, in quanto la caparra confirmatoria, pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l'ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento” (Cass.civ. sez.II 25.08.2020 n.17715; nello stesso senso Cass.civ. sez.III 30.06.2014 n.14776, Cass.civ. sez.II 1°.12.2000 n.15391).

La Corte di Appello di Lecce con sentenza n.213 del 19.05.2023 riconosceva al promissario acquirente il diritto al pagamento per intero del doppio della caparra confirmatoria versata con condanna al pagamento delle spese di lite.

La decisione in esame rimarca la differenza tra la clausola penale e la caparra confirmatoria e conferma l’inapplicabilità dell’art.1384 C.C. all’ipotesi della caparra confirmatoria.

La differenza sta nel fatto che, mentre la clausola penale consiste in un impegno che si aggiunge ad un altro; la caparra, invece, consiste in una somma di denaro (o altra quantità di cose fungibili) che una delle due parti effettivamente consegna nelle mani dell’altra.

La clausola penale vale per tutti i tipi di contratti, mentre la caparra viene stipulata per soli contratti a prestazioni corrispettive.

La caparra, a differenza della clausola penale, vale solo per l’inadempimento e non anche per il ritardo.

La fattispecie esaminata, inoltre, pone il problema della garanzia per evizione nei trasferimenti immobiliari ed,in particolare, nei preliminari aventi ad oggetto un immobile da realizzare per i quali i tempi tra la sottoscrizione del preliminare e quella dell’atto definitivo sono molto lunghi e possono comportare spiacevoli sorprese.

Si è visto che, nel caso in esame, il promissario acquirente si è ritrovato, al momento della stipula due formalità ostative, un’iscrizione ipotecaria ed una trascrizione di un sequestro.

La fattispecie esaminata sfugge alle norme stringenti previste dal decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019, applicabili nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire.

In tale decreto è previsto l’obbligo per le parti di concludere il contratto preliminare necessariamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata (e quindi con atto notarile, registrato e trascritto) nel caso in cui il preliminare di compravendita abbia a oggetto la proprietà o altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire.

Inoltre, è previsto l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento nonché, per i preliminari di compravendita aventi per oggetto immobili per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019, anche a garanzia della restituzione delle somme versate qualora sia esercitato il recesso dal contratto per mancata consegna della polizza assicurativa decennale di cui in appresso.

Trani, 20.05.2023                                         Avv. Alessandro Moscatelli