Cosa succede nel caso di attività di più mediatori immobiliari nella conclusione dell’affare?

Cosa succede nel caso di attività di più mediatori immobiliari nella conclusione dell’affare?

 

Un normale rapporto di mediazione immobiliare può diventare complesso se l’affare viene concluso con poca chiarezza e con il coinvolgimento di altri soggetti nella trattazione dell’affare.

Nel caso in esame un’agenzia immobiliare incaricata da un potenziale venditore aveva messo in vendita un villino pubblicando il relativo annuncio, corredato da foto, sul proprio sito web.

Soggetti interessati all’acquisto, dopo aver individuato il villino sul sito dell’agenzia, avevano chiesto ed ottenuto di visionare l’immobile, accompagnati da un delegato dell’agenzia medesima e dal proprietario manifestando interesse all’acquisto, ritenendo che fosse necessario effettuare opere di ristrutturazione per le quali veniva anche presentata ai potenziali acquirenti una impresa edile.

I potenziali acquirenti, quindi, si recavano in agenzia e formulavano una proposta sul prezzo dell’immobile, sull’importo della caparra e sulla provvigione da corrispondere all’agente immobiliare, senza sottoscrivere alcun modulo e senza versare alcunchè non essendo titolari di carnet di assegni e, quindi, rinviando ad un successivo momento la formalizzazione.

Sta di fatto, però, che la proposta, così come formulata, veniva accettata dal venditore nei termini prospettati dai potenziali acquirenti, riconoscendo la provvigione al mediatore.

I potenziali acquirenti non si recavano più in agenzia a sottoscrivere e versare la caparra ma proseguivano le trattative direttamente con il proprietario dell’immobile procedendo all’acquisto.

L’agenzia immobiliare, dopo i tentativi di ottenere in via bonaria il pagamento della provvigione, citava in giudizio dinanzi al Tribunale sia il venditore che gli acquirenti dell’immobile.

Sia il venditore che gli acquirenti si costituivano in giudizio contestando la domanda.

Il Giudice del Tribunale di Latina, rigettate alcune eccezioni preliminari e procedurali, esaminando, la fattispecie, nella risoluzione del caso, fornisce utili indicazioni.

La premessa cui parte il giudicante riguarda il diritto alla provvigione che spetta al mediatore se iscritto al relativo albo e in tema di mediazione, ai fini del riconoscimento del diritto al compenso per l’attività prestata, l’onere della prova dell’iscrizione all’albo dei mediatori così come previsto nella legge n. 39 del 1989 può essere assolto, anche mediante l’indicazione del numero d’iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio, non essendo impedito alla parte di fornire la prova per presunzioni (Cass. civ., sez. II, 06/01/2022, (ord.) n. 29051; Cass. civ., sez. II, 19/07/2021, (ord.) n. 20556).

Nel caso di specie, alcun dubbio a riguardo sussiste essendo stata prodotta visura camerale a riguardo con l’indicazione del numero di iscrizione all’albo dei mediatori e nessuna contestazione sollevata.

Il Tribunale adito fa chiarezza sulla materia oggetto del giudizio.

L’art. 1754 C.C. definisce mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, sicché il diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 C.C. matura ogni qualvolta sussista un nesso eziologico tra l’affare e l’opera di intermediazione svolta, indipendentemente dall’intervento del mediatore in ogni fase delle trattative o dalla diversità del prezzo concordato.

Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione di cui agli artt. 1754 e ss. C.C. - che non costituisce un negozio giuridico ma un’attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione (Cass. civ., Sez. III, 14/07/2009, n. 16382) - non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene (Cass. civ., Sez. II, 14/05/2018, (ord.) n. 11656).

Il diritto del mediatore alla provvigione consegue, dunque, “non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto, la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione” (Cass. civ., Sez. II, 06/04/2022, (ord.) n. 11127).

Ne consegue che il diritto suddetto sorge anche qualora le parti, a seguito dell’attività di intermediazione, stipulino individualmente il contratto definitivo, purché quest’ultimo rappresenti l’esito dell’affare concluso per effetto dell’intervento del mediatore.

Sul punto viene richiamata una recente pronuncia del giudice di legittimità, alla stregua della quale in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (Cass. civ. sez. II, 08/04/2022, (ord.) n. 11443).

Nel caso in esame, quindi, la mancata sottoscrizione della proposta da parte dei potenziali acquirenti e l’omesso versamento della cauzione non possono essere ritenute circostanze idonee ad escludere l’attività del mediatore.

Nel corso del giudizio, poi, è emerso che l’atto di acquisto è intervenuto anche grazie all’attività di altro mediatore immobiliare che ha successivamente avuto incontri e sopralluoghi con le parti e con la stessa impresa edile incaricata per la ristrutturazione dell’immobile.

E’, quindi, innegabile ed è stato provato in giudizio il nesso causale tra la conclusione dell’affare e l’attività di intermediazione della prima agenzia, idoneo a far sorgere in capo alla società attrice il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 C.C..

L’intervento di più mediatori non è elemento sufficiente per escludere il diritto alla provvigione del mediatore contestualmente o successivamente intervenuto, come si evince dall’art. 1758 c.c., ai sensi del quale se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione.

Secondo il Tribunale, rientra nell’alveo applicativo dell’art. 1758 c.c. anche l’ipotesi in cui i mediatori non cooperano di comune intesa ma agiscono l’uno all’insaputa dell’altro (Cass. civ., 18/3/2005, n. 5952).

L’art. 1758 C.C., che opera anche quando i mediatori abbiano agito in modo autonomo, ma l’uno si sia avvalso dell’operato utile dell’altro, limitandosi ad integrarlo al fine del raggiungimento dell’accordo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i vari e separati interventi dei due mediatori e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sez. III, 24/01/2007, n. 1507; Cass. civ. 16/03/2012, n. 4228; Cass. Civ. Sez. III 17.03.2005 n.5766).

Risulta nel rapporto de quo il contatto diretto di entrambe le agenzie immobiliari con le parti e non risultando pattuita alcuna solidarietà dell’obbligazione gravante sui convenuti, parte attrice ha azione diretta al fine di ottenere la corresponsione della provvigione richiesta in una quota della provvigione corrispondente alla metà del 3% del prezzo di vendita.

L’agente immobiliare in regola con l’iscrizione, ha diritto alla provvigione per la mediazione esercitata anche se la compravendita si è conclusa in un secondo momento e grazie all’intervento di un terzo professionista, ma la percentuale va divisa in parti uguali a meno che vi sia la prova della prevalenza dell’attività dell’uno o dell’altro. Se però «l’entità dell’efficienza concausale dell’opera dei singoli mediatori non sia dimostrata (…) la ripartizione della provvigione tra i più mediatori deve essere fatta in parti uguali (come ha ritenuto la sentenza impugnata), atteso che, rispetto alla prestazione divisibile costituita dalla provvigione, come in ogni figura di obbligazione soggettivamente complessa quando non risulti diversamente provato, a ciascuno dei creditori spetta, appunto, una identica quota (Cass. civ. sez. II, 31/08/2022, n. 25648).

Il Tribunale di Latina con sentenza n.1267 dell’01.06.2023, ha accolto la domanda della agenzia immobiliare condannando venditore ed acquirente al pagamento della provvigione in misura pari alla metà del 3% con condanna al pagamento delle spese di lite.

Trani, 09.06.2023                             Avv. Alessandro Moscatelli