Responsabilità del mediatore per la sussistenza di formalità ostative sull’immobile oggetto di compravendita? Effetti sulla maturazione della provvigione.

Responsabilità del mediatore per la sussistenza di formalità ostative sull’immobile oggetto di compravendita? Effetti sulla maturazione della provvigione. 

La professionalizzazione del mediatore immobiliare non può prescindere da una maggiore qualificazione e competenza, essenziali per operare nel mercato.

La fattispecie in esame evidenzia problematiche di cui un agente immobiliare deve essere consapevole nel momento in cui si accinge a richiedere in via giudiziale il pagamento della provvigione per l’attività di mediazione svolta in una compravendita immobiliare.

La domanda di pagamento veniva introdotta dal mediatore immobiliare dinanzi al Giudice di Pace nei confronti del promissario acquirente di un immobile in favore del quale asseriva di aver svolto attività di mandato, consulenza e mediazione professionale, accompagnandolo a visitare l’immobile in più occasioni e redigendo, dopo le trattative intercorse, il preliminare di compravendita.

Senonchè, il promissario acquirente, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda negando di aver conferito incarico, eccependo in ogni caso la prescrizione ai sensi degli artt. 1755 e 2950 C.C. ed, in via riconvenzionale, nel caso in cui fosse accertata l’esistenza di un contratto di mediazione, domandava che fosse dichiarata la violazione degli obblighi di cui all’art.1759 C.C. per non aver reso noto, l’agente immobiliare, la iscrizione di ipoteche non estinte sull’immobile ed, infine, chiedeva fosse accertato l’inadempimento con condanna al risarcimento dei danni.

Il Giudice di Pace rigettava la domanda del mediatore per intervenuta prescrizione ritenendo non idonea ai fini della interruzione la comunicazione versata in atti; rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale proposta dal promissario acquirente.

Il mediatore, quindi, proponeva appello dinanzi al Tribunale di Trento reiterando le argomentazioni del primo grado, il promissario acquirente resistenza in giudizio proponendo, in via incidentale, le eccezioni e conclusioni già svolte.

Il Tribunale di Trento, pur ritenendo l’efficacia interruttiva della comunicazione inviata dal mediatore ai fini della prescrizione che, quindi, non era maturata, rigettava l’appello sotto un altro profilo.

Sussunta la fattispecie di causa in quella della mediazione prevista dall’art.1754 C.C., il giudice di secondo grado riteneva non dovuta alcuna provvigione al mediatore, perché pur avendo assunto anche l’incarico di redigere il contratto preliminare, era emerso che l’immobile era gravato da ipoteca, ancora iscritta e quindi né estinta né cancellata.

Il Tribunale di Trento rigettava anche l’appello proposto in via incidentale dal promissario acquirente mancando la prova del danno asseritamente richiesto.

            Il mediatore era costretto a proporre ricorso per Cassazione.

            Con il primo motivo asseriva che il Giudice si sarebbe discostato dalla domanda occupandosi di fatti diversi rispetto a quelli allegati.

            Il motivo risultava infondato in quanto la violazione degli obblighi del mediatore ai sensi dell’art.1759 C.C. costituiva oggetto di domanda riconvenzionale in primo grado e di appello incidentale in secondo grado ragione per cui alcun fatto o eccezione nuova erano stati esaminati dal giudice dell’appello

            Inoltre, con il secondo motivo, eccependo la falsa applicazione delle norme di legge (artt. 1710, 1759, 2878 C.C., nonché dell’art. 1477, comma 3, C.C., dell’art.6 d.lgs. 192/2005; dell’art. 13 d.lgs. 28/2011), il mediatore lamentava che non rientrerebbe tra gli obblighi del mediatore quello di accertare e comunicare al promesso acquirente l’esistenza di ipoteche gravanti sull’immobile oggetto di mediazione.

            La corte di legittimità riteneva inammissibile ex. art. 360-bis (cfr. Cass. Sez. Un.7155/2017) il secondo motivo.

            Ai sensi dell’art.360 bis n.1 c.p.c., quando il provvedimento impugnato ha deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte di Cassazione l’esame di motivi non offre elementi per confermare o mutare l’orientamento della stessa, il ricorso è inammissibile.

Costituisce, infatti, principio consolidato che il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, C.C., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all'iscrizione precedente di ipoteca (Cass. n. 27482/2019; id.965/2019; id.16382/2009; id.4126/2001).

Infine, il ricorrente eccepiva un terzo motivo di gravame per violazione o falsa applicazione dell’art.2697 C.C., lamentando che il giudice d’appello avrebbe erroneamente ritenuto l’agente immobiliare gravata dell’onere di provare l’estinzione dell’ipoteca sull’immobile oggetto di mediazione.

Anche questo motivo risultava infondato in quanto spettava al mediatore provare l’estinzione dell’ipoteca, perché così avrebbe provato di aver correttamente adempiuto agli obblighi informativi ex art. 1759 C.C..

Con la sentenza n.20774/2022 della Sez.II della Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso per Cassazione proposto dal mediatore con condanna alle spese di lite.

Si consolida, quindi, l’orientamento che pone a carico del mediatore precisi obblighi informativi attraverso una interpretazione estensiva dell’art. 1759 C.C..

Esaminando il caso di specie, si può tranquillamente affermare che il mediatore è responsabile per aver omesso di indicare la esistenza dell’iscrizione ipotecaria (e vale per ogni qualsivoglia formalità ostativa) e, nel caso in cui la rileva e ne informa la parte promissaria acquirente asserendo che l’ipoteca, seppur iscritta, è estinta, deve fornire prova della estinzione ovvero informare circa la pratica di cancellazione eseguita o ancora da eseguire.

                                                          Avv. Alessandro Moscatelli