Sulla vessatorietà del patto di esclusiva con il mediatore per la vendita di un immobile.

Sulla vessatorietà del patto di esclusiva con il mediatore per la vendita di un immobile.

 

La Corte di Cassazione ha affrontato il problema della vessatorietà del patto di esclusiva inserito in un contratto di conferimento di incarico ad una agenzia di mediazione per la vendita di un immobile.

Nel caso di specie, il venditore di un immobile conferiva incarico ad un agente immobiliare di reperire acquirenti interessati prevedendo un patto di esclusiva per tutta la durata del contratto.

Nel corso del rapporto, però, il venditore accettava direttamente la proposta di acquisto da parte di un terzo interessato cui trasferiva l’immobile senza l’intervento del mediatore.

Quest’ultimo, essendo stato violato il patto di esclusiva, espressamente previsto in una delle clausole contrattuali, agiva in giudizio nei confronti del cliente per richiedere il pagamento della penale pattuita.

Secondo il venditore la clausola contrattuale che prevedeva il patto di esclusiva non era stata specificamente approvata per iscritto per cui il contratto era da considerare invalido.

Espletata una prova testimoniale, il Giudice di Pace adito accoglieva la domanda proposta dal mediatore pur riducendo l’importo previsto a titolo di penale.

Il cliente proponeva appello dinanzi al Tribunale eccependo, tra l’altro, la vessatorietà della clausola che prevedeva l’obbligo di esclusiva dell’incarico, non oggetto di pattuizione specifica sottoscritta a seguito di trattativa individuale non assumendo rilevando la prova testimoniale espletata.

Si costituiva e resisteva in giudizio l’agente immobiliare.

Il Tribunale, con riferimento alla vessatorietà della clausola di esclusiva, rilevava che il conferimento di incarico era stato predisposto su modulo predisposto dal mediatore e che la clausola stessa non era stata sottoscritta specificamente e separatamente, in quanto vessatoria perché limitativa della libertà del cliente.

Il Tribunale, in accoglimento dell’appello, rigettava la domanda del mediatore.

Il mediatore, quindi, era costretto a proporre ricorso per Cassazione.

Secondo la prospettazione del ricorrente il giudice di secondo grado aveva omesso di considerare un fatto decisivo della controversia (art.360 comma 1 n.5 c.p.c.) atteso che dalle deposizioni testimoniali era emerso che le clausole contrattuali ed, in particolare, quella del patto di esclusiva, erano state singolarmente discusse ed approvate dal cliente.

Il consumatore, seppur verbalmente, era stato reso edotto in merito alla vessatorietà della clausola di esclusiva a prescindere dalla sottoscrizione specifica e separata della clausola medesima.

In conseguenza, la previsione del patto di esclusiva a seguito di una trattativa individuale, con la specifica illustrazione, spiegazione e trattazione, avrebbe escluso la necessità della doppia sottoscrizione.

            La Suprema Corte, in effetti, rilevava che il Tribunale aveva trascurato ogni rilievo in ordine alla circostanza dedotta e discussa nel giudizio di primo grado (la cui pronuncia ne aveva recepito i riflessi applicativi), secondo cui il patto di esclusiva aveva costituito oggetto di specifica negoziazione e, dunque, la sua validità ed efficacia non esigevano la doppia sottoscrizione.

            L’omissione ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. assumeva natura decisiva per la mancata considerazione della circostanza fattuale desunta dall’assunzione di tale prova da cui era emerso che le clausole contemplate nell’incarico di mediazione per la vendita immobiliare erano state spiegate una per una al cliente, che le aveva accettate, e tra queste vi era anche la clausola di esclusiva.

            Dagli atti processuali emergeva la prova dell’avvenuta negoziazione delle clausole contrattuali, non considerata dal giudice di secondo grado ed oggetto di discussione tra le parti con carattere decisivo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13024 del 26/04/2022; Sez. 6-1, Ordinanza n. 2268 del 26/01/2022; Sez. 6-1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 14802 del 14/06/2017).

            La dimostrazione, mediante prova orale, della avvenuta negoziazione e discussione delle clausole del conferimento di incarico, esclude la necessità dell’approvazione scritta delle clausole vessatorie e, quindi, del patto di esclusiva che pone restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi ex art. 1341, secondo comma, C.C.).

La sottoscrizione resta indispensabile, invece, per le clausole a contenuto vessatorio alle quali la parte abbia aderito senza alcuna discussione (Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 4531 del 14/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 9738 del 26/05/2020; Sez. 1, Sentenza n. 3373 del 15/06/1979; Sez. 3, Sentenza n. 248 del 12/01/1979; Sez. U, Sentenza n. 3989 del 15/09/1977).

La Cassazione Civile Sez. II, con sentenza n.673 del 09.01.2024, accoglieva il ricorso, cassava la sentenza impugnata e rinviava al Tribunale in diversa composizione monocratica al fine di decidere uniformandosi ai principi di diritto enunciati liquidando anche le spese di lite.

Dai principi enunciati dalla Suprema Corte si desume, in definitiva, che il patto di esclusiva inserito nel conferimento dell’incarico predisposto dal mediatore, costituisce una clausola di natura vessatoria in quanto pone limiti alla libertà contrattuale del consumatore ed è soggetta ad approvazione specifica con doppia sottoscrizione (art.1341 C.C.), pena la nullità; resta salva, però, la possibilità di dimostrare, anche mediante prova per testi, che detta clausola sia stata oggetto di specifica negoziazione e discussione.

Trani 19.01.2024                               Avv. Alessandro Moscatelli